桂林法拍房长期租赁风险规避

一、租赁风险类型（桂林高发案例）

恶意长租约

原业主虚构20年租约并一次性收款（如2024年七星区某法拍房因“租金已付至2040年”导致无法收房）。

真实租赁但未披露

租客手持合法合同且实际占有（法院可能认定“买卖不破租赁”）。

二、风险规避四步法（2025年桂林实操版）

1. 前置尽调（关键！）

核查渠道：

法院拍卖公告附件（桂林中院2025年起强制公示租赁合同扫描件）；

实地张贴《租赁情况告知书》（要求租客3日内申报权益）；

委托律师调取物业缴费记录（水电费缴纳人可能是实际使用者）。

2. 法律手段排除无效租赁

主张无效的情形：

① 租约签订在抵押登记之后（最高法2024年指导案例明确可撤销）；  

② 租金明显低于市场价（如100㎡住宅月租500元）；  

③ 无法提供租金支付凭证（需银行流水佐证）。  

操作：向执行法院提交《租赁合同异议书》（模板可至桂林市司法局官网下载）。

3. 竞拍后清场策略

协商补偿：支付租客1-3个月租金作为搬迁费（桂林现行调解标准）；

强制清退：凭法院《过户裁定书》申请强制执行（临桂区法院2025年平均处理周期15天）。

4. 保险兜底（2025年新服务）

购买“法拍房租赁风险险”（太平洋保险桂林分公司推出），保费约房产评估价0.5%，覆盖诉讼及清场费用。

三、特别注意事项

学区房风险：即使清退租客，桂林市教育局规定“户籍满2年”才享学区资格（如榕湖小学需2027年4月前落户）；

税务成本：部分长期租赁被认定为“带租约资产”，可能影响契税计税基数（需提前与税务局确认）。

紧急咨询：

桂林市法拍房维权专线 0773-2847162（24小时）

广西律师协会法拍房专业委员会（微信小程序“桂法通”）